Por que fazer um contrato preliminar e tudo o que você precisa saber

contrato preliminar

Entenda quais são os efeitos de um contrato preliminar

Imagine a seguinte situação: todas as negociações do contrato já foram discutidas. Só que ainda falta alguma circunstância para a celebração do contrato definitivo.

Essa circunstância pode ser, por exemplo, a falta de recursos financeiros suficientes para arcar com todo o valor do contrato.

De forma geral, é nesse contexto que as partes celebram o contrato preliminar. Mas você sabe quais são os efeitos desse tipo de contrato? Então, vamos lá.

O que é um contrato preliminar?

O contrato preliminar é o tipo de contrato em que as partes (ou apenas uma delas) se comprometem a celebrar outro contrato mais tarde, que será o contrato principal.

É o tipo de contrato apropriado para quando as partes já têm certeza que celebrarão o contrato, mas ainda dependem de alguma circunstância para celebrá-lo.

Então, por exemplo, é um contrato bastante comum quando ainda não possuem o dinheiro necessário ou estão esperando algum documento. Quer dizer, são situações que as obrigam a esperar para celebrar um contrato principal.

Nesses casos, o contrato preliminar vincula as partes a, no futuro, concluírem o negócio e celebrarem o contrato principal. Em outras palavras, é um contrato que garante segurança da celebração do contrato futuro.

Destaca-se que o contrato preliminar pode ter por objeto a realização de qualquer contrato definitivo. Ou seja, o objeto de contrato pode ser de qualquer espécie.

Forma do contrato preliminar

É importante ter em mente que esse é um tipo de contrato regido pelo princípio consensualista. Isso significa que não há qualquer imposição quanto à forma do contrato preliminar, conforme consta no art. 462 do Código Civil.

Quer dizer, não há necessidade de se fazer um instrumento público de contrato preliminar para garantir a sua eficácia.

A exigência de registro público limita-se aos efeitos perante outras pessoas, nos termos do parágrafo único do art. 463.

Então, entre as partes o contrato pode-se executar o contrato sem registro público. Entretanto, para exigir-se efeitos perante terceiros, é necessário firmá-lo em instrumento público.

Por fim, exceto na sua forma, o contrato preliminar deve ter todos os outros requisitos essenciais de um contrato.

Tipos de contratos preliminares

Classifica-se esse o contrato preliminar a partir do tipo de formalização e pelas obrigações que gera às partes. Dessa forma, pode ser:

  • Verbal ou formal;
  • Unilateral ou bilateral.

Contrato preliminar quanto ao tipo de formalização:

Então, quanto ao tipo de formalização, ele pode ser:

Contrato verbal

Bom, você já sabe que a eficácia do contrato preliminar não depende de nenhuma formalidade. Já que rege-se pelo princípio consensualista.

Então, existem contratos preliminares que se mantêm exclusivamente na forma verbal, não são escritos. Mesmo assim, é um contrato válido e que pode ser executado entre as partes.

Contrato formal

Em contrapartida, classifica-se o contrato escrito como formal, independente de ter ou não registro público.

Contrato preliminar quanto às obrigações

Quanto às obrigações que o contrato gera para as partes, classificam-se em:

Contrato unilateral

O contrato é unilateral quando, apesar de ser consentido por ambas as partes, gera obrigação para apenas um dos lados.

Aplica-se, neste caso, o que dispõe o art. 466 do Código Civil:

Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

Um exemplo desse tipo de contrato preliminar é o contrato de doação. Afinal de contas, apenas quem firmou o compromisso de doar bem imóvel ou móvel é que tem uma obrigação.

Contrato bilateral

O contrato preliminar é bilateral quando gera obrigações para ambas as partes. Então, desde sua celebração, já se estipula (e se programa) o contrato definitivo principal.

Isto é, ambas as partes ficam obrigadas a celebrar o contrato principal mais tarde. É o caso do contrato de promessa de compra e venda.

Nesse caso, mesmo que não haja delimitação do prazo para celebração do contrato definitivo, as partes poderão exigi-lo a qualquer tempo.

Contrato de preliminar de compra e venda

O tipo mais comum de contrato preliminar é a promessa de compra e venda de bem imóvel. O objeto, nesse caso, é um futuro e definitivo contrato de compra e venda.

Nesse tipo de contrato, as partes ajustam o pagamento parcelado do valor e estabelecem os direitos e deveres de ambas as partes, garantindo-lhes maior segurança jurídica no momento da compra e venda de imóvel.

Então, por um lado, protege-se o direito do comprador e obriga-se o vendedor a fazer a transferência do bem.

Por outro lado, também protege-se o direito do vendedor, já que se estabelece que a transferência do bem só será feita quando todo saldo tiver sido adimplido.

Quais são os requisitos do contrato preliminar?

Em primeiro lugar, não é demais reiterar que o contrato preliminar rege-se pelo princípio consensualista, em que não há obrigação de cumprir formalidades.

Nesse sentido, as partes podem escolher o que melhor lhes convém.

Então, os requisitos do contrato preliminar compreendem apenas os requisitos gerais para todos os contratos em sentido amplo.

Esses requisitos estão previstos no artigo 104 do Código Civil que são:

  1. Agente capaz;
  2. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
  3. Forma prescrita ou não defesa em lei.

Além do mais, quando o contrato preliminar é um instrumento particular, vincula-se apenas entre as partes.

Então, sempre que for uma questão apenas entre as partes, como, por exemplo, uma ação de adjudicação compulsória, é dispensável o registro público.

No entanto, para que seja oponível a outras pessoas, o contrato preliminar deve ter registro público. Assim como estabelece o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil.

Efeitos do contrato preliminar

De forma geral, quando encontrar resistência de outra parte e já tiver elementos necessários para celebração do contrato principal, a parte pode exigir judicialmente a conclusão de um contrato futuro e definitivo.

Exceto se existir uma cláusula que prevê a possibilidade de arrependimento.

Nesse caso, tendo sido cumpridos os requisitos de validade, a sentença judicial poderá suprir a falta do contrato principal e servirá de título de crédito.

Ou seja: a sentença é suficiente para superar a declaração da vontade da parte que se recusa a celebrar o contrato principal.

No mais, a promessa de contratar sempre tem validade. O que pode mudar, entretanto, são seus efeitos.

Isso significa que, se não preencher todos os requisitos de validade do contrato definitivo, o descumprimento do contrato preliminar sujeitará o infrator ao pagamento de indenização por perdas e danos.

Portanto, o contrato preliminar gera responsabilidade entre as partes.

Qual a diferença entre negociações preliminares do contrato e contrato preliminar?

É bastante comum confundir o contrato preliminar com negociação preliminar. Afinal, ambos têm o mesmo objetivo: a celebração de um contrato definitivo no futuro.

No entanto, a grande diferença entre os dois é a obrigação que gera entre as partes.

Diferente da negociação, no contrato preliminar as partes debatem sobre os elementos e consentem sobre a efetivação futuro. Então, gera a obrigação entre as partes de efetivá-lo.

A negociação preliminar, por outro lado, não é um contrato. É o momento que antecede o contrato: como um pré-contrato. O objeto dessa negociação é apenas a análise das vontades e alguns debates prévios.

Por esse motivo, além de não possuir os requisitos essenciais de um contrato, não gera direitos, nem obrigações entre as partes.

Contudo, as negociações preliminares regem-se pelo princípio da boa-fé. Então, muito embora não vincule as partes, pode gerar deveres jurídicos em razão da violação da boa-fé.

Apesar de não depender de tantas formalidades, já deu para perceber que esse tipo de contrato não é tão simples quanto parece, não é?

É por isso que, assim como todos os outros tipos de contrato, talvez seja difícil fazê-lo sem orientação.

Para garantir a sua segurança jurídica, recomenda-se conversar com uma assessoria jurídica personalizada. A assessoria irá entender quais são as suas necessidades específicas e fornecerá recomendações úteis ao seu negócio e a sua sociedade.

 

Escrito por Beatriz Coelho, redatora e mestra em Direito.

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